Hoe we er voor zorgen dat de binnenstad leegloopt.
Het is een trend aan het worden: minder bezoekers in de binnensteden en dorpscentra, winkels die leeg staan, daarmee een onaantrekkelijke omgeving wat vervolgens weer een verder negatief effect heeft op de aantrekkingskracht.We zien het met lede ogen aan en “internetaankopen” worden vaak bestempeld als de boosdoener. Legio steden gaan aan de slag om de centra aantrekkelijker te maken. Met bankjes, extra groen, nieuwe lampen, andere bestrating, evenementen, wegsaneren van aanloopstraten (althans een poging daartoe) etc etc. Prima om deze verbeteringen in gang te zetten, maar het zijn echter lapmiddelen. Belangrijker is het om te kijken naar de kern van het probleem en daarop actie te ondernemen.
Er zijn drie sluipmoordenaars van de binnensteden.
Zeker, de verkopen via het web hebben effect op de verkopen van de fysieke retail. Er zijn echter drie andere ontwikkelingen die een nog veel groter effect hebben op de bezoekersaantallen en aankopen in de binnesteden en dorpscentra.
1. Supermarkten buiten de binnenstad.
Al vele jaren is het een tendens om supermarkten uit het centrum te halen en te verplaatsen naar de randen. Begrijpelijk dat supermarkteigenaren en projectontwikkelaars dat sterk stimuleren. Supermarkten kunnen daardoor meer vierkante meters krijgen en projectontwikkelaars verdienen met het nieuwe vastgoed hun geld.
Oorsprong van de binnenstad
Om het belang van supermarkten in stadscentra aan te geven moeten we terug naar het ontstaan van de binnenstad als winkelgebied. Ooit werden in het centrum koeien en paarden verhandeld, brood, melk en groente aangeboden. Daar kwamen veel mensen op af waardoor ook de kapper, kledingwinkels en later ook de boekhandel, bloemenzaak, cafés en eetgelegenheden er zich gingen vestigen. Daar was immers het publiek; en waar mensen zijn kun je verkopen.
Wanneer steden (maar ook dorpen) het qua ruimtelijk ordening toestaan dat supermarkten zich buiten de binnenstad of dorpskern kunnen gaan vestigen, dan is dat de dood in de pot voor de binnenstad omdat een hele belangrijke traffic generator wordt weggehaald. Een ‘mooi’ voorbeeld is Hengelo, in deze stad van 60.000 inwoners is nog maar één supermarkt gevestigd in het centrum, waardoor er veel te weinig natuurlijke, dagelijkse traffic in de stad is.
In Frankrijk weet men er al van
In Frankrijk is dit fenomeen al veel langer gaande, daar zorgen hypermarche’s buiten de stadscentra er voor dat de binnensteden (en dorpen!) angstaanjagend leeg zijn. Mensen komen de stad niet meer in voor hun dagelijkse boodschappen, met alle gevolgen van dien: de bakkers en de slagers verdwijnen, de kledingzaken, bloemisten en in veel dorpen sluiten zelfs cafés hun deuren want de ‘reuring’ is uit de kern verdwenen.
2. Nieuwe winkelcentra’s
U denkt waarschijnlijk: met zoveel winkelleegstand worden er toch geen nieuw winkelcentra’s bijgebouwd? Toch wel. Er is een natuurlijke tendens dat projectontwikkelaars en bouwbedrijven zoeken naar mogelijkheden. Tegenwoordig worden daarom nieuwe winkelcentra’s op een andere manier aan de man gebracht richting gemeentes en regionale overheden. Dan worden deze nieuwe winkegelbieden opgezet als “outlet-mall” of als “grootschalige detailhandel”.
In Hengelo is “Plein Westermaat” zo’n voorbeeld. Met trekkers als Ikea, MediaMarkt, Prenatal, ToysXL, BCC, Intersport Superstore, Praxis en ook McDonalds en Délifrance is dit nieuwe winkelgebied dat net buiten de stad ligt een enorme concurrent voor de binnenstad geworden. Zeven dagen in de week open, inclusief de avonden en gratis parkeren dragen daar nog eens extra aan bij. Ooit is dit plan verkocht met het argument dat het goed zou zijn voor Hengelo; er zouden zelfs pendelbussen gaan rijden om klanten naar het centra te brengen. Die bussen hebben wel gereden, maar daar zaten geen klanten in; niet interessant. Waarom zou men; alles is immers op Plein Wetermaat te koop.
Is Assen geholpen met meer winkelruimte?
Onlangs nog stemde de gemeenteraad van Assen in met de komst van een nieuw “Factory Outlet Center”. Natuurlijk buiten de stad, makkelijk met de auto bereikbaar, gratis parkeren en in de eerste fase 16.000 m2 nieuwe winkeloppervlakte. Of het nu ‘outlet’ is of niet, klanten kunnen de Euro maar een keer uitgeven, dus dit gaat gegarandeerd ten koste van bestaande winkels. Het is dan ook zeer begrijpelijk dat de winkeliers in het centrum van Assen (en naburige plaatsen als Emmen, Hoogeveen en Winschoten) zich fel hebben verzet tegen dit plan; maar tevergeefs.
Mall of The Netherlands
In Leidschenendam verreist over drie jaar de “Mall of The Netherlands”, met een knipoog naar de mega-winkelcentrum “Mall of America” in Minneapolis. Dit project is een revitalisering van het winkelcentrum Leidschenhage, dat geheel wordt vernieuwd en uitgebreid naar 116.000 m2. De website van ontwikkelaar Unibal-Rodamco daarover: “Het wordt een uniek, volledig overdekt winkelcentrum…met een viersterren serviceniveau waar een dagje uit centraal staat. Compleet anders dan de andere winkelcentra in Nederland, …waarin retailers de beleving van hun merk centraal stellen, de hoogwaardige architectuur, onderscheidende horecagelegenheden, een designer gallery voor de hipste merken, bijzondere (merk)evenementen, een grote bioscoop en de aanwezigheid van een naastgelegen park met waterpartij”. Het zal beslist prachtig worden; het Frans-Nederlandse Unibal-Rodamco is eigenaar van heel veel shoppingmalls in Europa en weet wel hoe dat moet. Feit is echter wel dat dit zeer veel klanten zal gaan trekken, die hun Euro’s momenteel in Leidsendam of in bestaande winkelgebieden in de regio besteden.
Het verdriet van Béziers
Onlangs was ik in Béziers, een prachtige stad in Zuid Frankrijk , met mooie gebouwen, prachtige kathedralen en 70.000 inwoners. Ik was geschokt door de enorme winkelleegstand in de stad. Ik kon zelfs het kernwinkelgebied niet onderscheiden van aanloopstraten. Dichtgeplakte puien, onkruid, veel panden zo te zien al langer leeg vanwege de vergeelde “Te Huur ”aanplakbiljetten; op weg naar zichtbare verloedering. Ook voor toeristen daardoor weinig meer ‘te beleven’. En waar waren de bekende ketens als Zara of Desingual; die zouden toch moeten kunnen bestaan in een stad van deze omvang?
Het werd me duidelijk toen ik aan de rand van de stad, naast het treinstation en achter een wirwar van grote invalswegen het schitterende nieuwe winkelcentrum “Polygone” zag. Met alle grote ketens, een supermarkt, bioscopen, horeca en daaronder een mega parkeergarage. Allerlei goedbedoelde initiatieven om het centrum van Béziers op te leuken met bloembakken en andere straatmeubilair zijn dan bij voorbaat volledig kansloos.
3. Mega winkelformules
Veelal kijken we met veel bewondering naar het succes van IKEA. En inderdaad is het knap hoe deze formule wereldwijd enorme klantengroepen aan zich weet te binden. Toch is IKEA al lang geen meubelwinkel meer, maar in feite een mega-warenhuis dat ook zeer succesvol serviesgoed, bestek, pannen, schalen, snijplanken, glaswerk, dienbladen en keukentextiel verkoopt. De verkoopvloeroppervlakte van alleen al dit assortiment is groter dan de vijf grootste Blokkervestigingen samen. Het blijft echter niet bij dit soort huishoudelijk assortiment.
IKEA is ook groots in posters, fotolijstjes, bedtextiel, verlichting, batterijen, kantoorartikelen, pennen, schrijfblokken, decoratiemateriaal, speelgoed, geurkaarsen en recentelijk heeft men huiskamerplanten en bloemen toegevoegd.
En na de kassa’s prijkt er de “Swedish Foodmarket” met een fraai aanbod van diepgevroren vis, vlees, en zeevruchten tot jams, koek, gebak, snoep chocolade, dranken en sauzen. Alles met een min of meer Zweeds thema. Niet altijd: rond Oudejaarsdag verkoopt men ook gewoon Hollandse oliebollen en appelflappen. Omzet is omzet, nietwaar?
Megawarenhuizen als nieuwe stadscentra
Dit betekent eigenlijk dat IKEA een mega-warenhuis is geworden en producten verkoopt die men ooit bij afzonderlijke winkels kocht in de binnenstad (zoals bij Expo, Hema, Xenos, Burmann, Lin-O-Lux, Blokker, de bloemist of plaatselijke boekhandel). Daarmee is IKEA al lang niet meer alleen een grote meubelzaak, maar zorgt het voor een enorme verdringingsconcurrentie in tal van andere sectoren. En om even iets te drinken of te eten hoeft de consument de stad ook niet meer in, want daar zorgt IKEA ook goed voor; het restaurant is een groot succes (soms zelfs een destination) en als men dan bij de uitgang toch nog trek heeft, zijn er de hotdogs, frisdranken en softijs voor de impulsverkoop.
Dat betekent dat we met dit type winkelformules in feite nieuwe, surrogaat stadscentra hebben gecreëerd.
Het zelfde principe zien we bij andere (succesvolle) winkelformules als Intratuin, Hornbach en Bauwhaus. Zeer grote assortimenten die veel uitgebreider zijn dan de oorspronkelijke essentie. Zo verkoop Intratuin met veel succes ook serviesgoed, culinaire cadeaus en etenswaren, wandelschoenen, kleding, binnenverlichting, woondecoratie, diervoeders, huisdieren en snoepgoed.
40.000 m2 extra winkelruimte
Bauhaus is een van oorsprong Duitse bouwmarkt en bouwt momenteel haar tweede vestiging (in Hengelo). De strategie van het bedrijf is om zich naast of in de buurt van een Ikea te vestigen. Ook Bauhaus is niet meer sec een bouwmarkt. Zelf zegt men daar over: “meer dan een bouwmarkt”. Want naast het traditionele bouwmarktassortiment verkoopt men ook tuinartikelen, verlichting, schoonmaakartikelen, beveiligingsapparatuur en dergelijke. En er is natuurlijk een restaurant. Minder branchevreemd dan Intratuin, maar toch. De markt voor bouwmaterialen is al volledig verzadigd en de nieuwe vestigingen met zo’n 40.000 m2 winkeloppervlakte zullen elders onherroepelijk tot kaalslag leiden.
Moraal van het verhaal: pimpen van de binnenstad is prima, maar is in feite ‘lapwerk’. Zolang we supermarkten voor de dagelijkse boodschappen buiten de stad of het dorp plaatsen en ook nieuwe winkelcentra (in welke vorm of formule dan ook) blijven bouwen buiten de stad, zullen we de stadscentra en dorpen leeg, verweesd en onaantrekkelijk achterlaten.
